Необходими документи за покупко-продажба на недвижим имот


При подготовката на покупко-продажба на недвижим имот се уточняват видът на сделката, параметрите и страните по нея. Следва набавяне и съставяне на необходимите документи, а оформянето й пред нотариус е съпроводено с разплащане между страните и въвод във владение. Ключов момент е да се знае какви документи се изискват по закон, кой ги издава, какъв е срокът на валидност.
Преди да предприемете стъпка за закупуване на недвижим имот трябва да се уверите, че договаряте със собственика му. Поискайте личната му карта, документа за собственост на имота и съпоставете данните. Направете основна, правна проверка и на документите. Може да потърсите и помощ и от Агенция – посредник или на доверено лице (адвокат), което да ви даде ориентация, а и да ви предпази от евентуални измами, задълбочено да вникне в индивидуалните характеристики на Вашата сделка и да провери всички документи, свързани с нея.
Задължително е да проверите дали този имот не е обременен с тежести (възбрани, ипотеки, искови молби, съдебни спорове, заеми, претенции към имота от трети лица и др.). Проверката може да се извърши чрез устна справка в Службата по вписванията в Районния съд по местонахождението на имота, но е по-добре да се иска удостоверение за наличие или липса на вещни тежести. По този начин ще установите дали имотът реално съществува (да не е продаден на друго лице), а и се снабдявате с официален документ, от който могат да се черпят права.

КАКВИ ДОКУМЕНТИ СА НЕОБХОДИМИ ПРИ ПОКУПКО -ПРОДАЖБА НА ИМОТ?

1. Ако продавачът е физическо лице следва да представи документ за самоличност, ако продавачът е юридическо лице – документ, удостоверяващ регистрацията му по установения от закона ред.
2. Документ, удостоверяващ правото му на собственост върху имота – нотариален акт или друг документ, определен в закон.
Най-често срещани документи за собственост:
• нотариален акт, вписан в Агенция по вписвания – нотариален акт за покупко-продажба, нотариален акт за дарение, нотариален акт за замяна, констативен нотариален акт и др.;
• договор за продажба, сключен по реда на Наредбата за държавните имоти;
• договор за продажба, сключен по Закона за общинската собственост и Закона за държавната собственост на държавни или общински имоти. Ако са сключени след 01.06.1996 г. следва да бъдат вписани в Службата по вписванията.
3. Ако се продава жилищен имот, който е в процес на строителство, продавачът следва да представи необходимите строителни книжа и документи, удостоверяващи законността на строежа.
4. Данъчна оценка на имота-издава се от съответната данъчна служба по местонахождение на имота. В данъчната оценка адресът на имота трябва да е идентичен с адреса на имота по нотариален акт, в противен случай от съответния район се издава удостоверение за идентичност на адреси.
В данъчната оценка на имота трябва да са вписани всички съсобственици на имота.
Съсобствениците трябва да нямат непогасени задължения за имота (да са платили данък и такса смет) и това да е вписано в удостоверението за данъчна оценка на имота.
5. Скица на имота – когато се прехвърля земя (поземлен имот, дворно място или част от дворно място, върху което е построен имота/апартамента). Издава се от техническата служба на района по местонахождение на имота и важи 6 месеца.
6. Удостоверение за липса или наличие на тежести върху имота – издава се от Агенция по вписвания, прилагат се всички документи за собственост – от първия нотариален акт до последния, при наследство – и удостоверения за наследници. Ако към имота има земя или идеална част от земя, се прилага и скица на имота.
7. В случай, че продавачът се представлява от пълномощник е необходимо изрично нотариално заверено пълномощно. В пълномощното изрично се описват правата, които упълномощителят предоставя на упълномощения при представителство. Към пълномощното се заверяват нотариално и декларация по чл. 25, ал.8 от ЗННД и декларация по чл. 264, ал.1, от ДОПК.
8. Удостоверение за семейно положение на продавача , от което да е видно какво е било семейното положение на собственика към датата на придобиване на имота. Удостоверението се издава от служба ЕСГРАОН към района по адресна регистрация.
9. Удостоверение за сключен граждански брак, ако продавачът е семеен. В случай, че имота не е придобит по време на брака, той не е съпружеска имуществена общност, но ако съпругът (съпругата) е адресно регистриран там, се попълва декларация по смисъла на чл.26 от СК за съгласие за продажбата. Същото се отнася и за имоти, придобити по наследство, дарение и др., които не представляват СИО.
10. Ако за имота има вписано вещно право на ползване, за да се извърши продажбата следва ползвателят да се откаже от учреденото му вещно право – това става с декларация а отказ от право на ползване. Извършва се пред Нотариус и се вписва
11. Ако за имота е извършвана делба – съответен документ (договор, съдебно решение), вписан надлежно в Агенция по вписванията.
* С оглед на конкретната сделка могат да бъдат потърсени и включени и други документи!

Ако решите да сключвате предварителен договор?

Правната уредба на предварителния договор е дадена в чл. 19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) и в чл. 362-364 от Гражданско-процесуалния кодекс (ГПК). Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот е валиден, само ако е сключен в писмена форма.Предмет на предварителния договор е сключването на окончателен договор във формата на нотариален акт. Предварителният договор възпроизвежда всички съществени условия на окончателния договор, следва да включва точно индивидуализиране на продаваемия имот, цената, страните, както и срока за нотариалното изповядване на окончателния договор и други условия от важно значение за подготовката на окончателния договор.

Дължими такси и данъци при нотариалното изповядване на покупко- продажбата:

1. Нотариални такси, съгласно Тарифа за нотариалните такси – размерът зависи от цената на имота.
2. Такса за вписване на нотариалния акт в Агенция по вписванията – 0.1% от цената на имота .
3. Местен данък.
4. Банкови такси за преводите на отделните такси.
5. Такса за изготвяне на нотариалния акт, проверка на имота, изготвяне на пълномощни и декларации, съпътстващи сделката.
Таксите и данъци при нотариалната сделка зависят от цената на продавания имот.

Къде и кога се декларира новозакупен имот?

Съгласно Закона за местните данъци и такси всеки новопридобит имот – сграда или част от сграда, се декларира в двумесечен срок от датата на нотариалния акт.
Ако е закупен жилищен имот и сградата, в която същия се намира няма още Разрешение за ползване /АКТ 16/, декларирането се извършва в двумесечен срок от датата на издаването на това Разрешение.
Декларацията по чл.14 от ЗМДТ се подава в съответното подразделение на Данъчната служба – по местонахождение на имота.
Законът задължава плащанията по договорите за продажба на недвижими имоти да стават задължително по банков път, когато цената е по-висока от 10 000 лв.
Плащането на суми по-големи от 10 000 лв., независимо от основанието за плащане, не може да стане на ръка, в брой, предвид забраните в законодателството и предвидените сериозни глоби и имуществени санкции при нарушаване на това правило. В ЗОПБ се предвижда глоба в размер на 25 % от сумата, която не е заплатена чрез банка, ако извършителят на нарушението е физическо лице, а ако е юридическо лице имуществената санкция е в размер на 50 % от платената сума.

За въпроси и информация – пишете в коментарите отдолу!

Светлана Димитрова,
rabotatami.com
Снимка: Интернет

Препоръчанo за Вас

Коментари

коментирай